Imagine a seguinte situação:
Você tem um imóvel alugado e de repente o inquilino para de pagar o aluguel.
Você liga, conversa, cobra, mas nada de pagamento!
E agora?
Se você imaginou a situação mas não imagina como sair dela, ou, se você está passando por essa situação e já não sabe o que fazer, então é bom você ler esse post até o final.
Sem tempo para ler? Então ouça o audio.
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DESPEJO PASSO-A-PASSO
- Tentativa de acordo
- Notificações
- Informar possivel ação judicial
- Consultar um advogado
- Comparecer na audiência
- Retomada do imóvel
- Vistoria do imóvel
- Cobrança da Dívida
- Respostas as duvidas frequentes
1º PASSO: TENTATIVA DE ACORDO
Chame o inquilino para conversar, de preferência em local fora da residência locada.
Caso cheguem em um consenso elabore um documento de CONFISSÃO DE DÍVIDA e como concordaram em efetuar o pagamento e adimplir o contrato.
Se não houver acordo ou em caso de descumprimento deste, siga para o próximo passo.
2º PASSO: NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
Envie, pelo correio, preferencialmente na modalidade Carta Registrada com Aviso de Recebimento (AR), uma carta (notificação) informando o inadimplemento.
Deve constar as parcelas em aberto, com as datas de vencimento e valores.
Estipule um prazo de 15 dias para pagamento.
É importante guardar uma cópia da notificação e o aviso de recebimento assinado.
Passado o prazo, sem pagamento, enviar uma Notificação de 2º AVISO, repetindo as mesmas orientações.
Aguarde o prazo da 2ª notificação e caso não haja a quitação do débito siga para o 3º passo.
3º PASSO: NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA
Enviar pelos correios uma Notificação informando as parcelas em atraso e dando o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária.
Informar que caso não haja a devolução do imóvel dentro do prazo estipulado será ajuizada uma ação de despejo para a retomada deste.
Novamente, aguarde o prazo da notificação. Ao fim do período da notificação, sem exito, procure um advogado.
Os passos anteriores podem parecer demorados, uma verdadeira perda de tempo, mas são na realidade uma preparação para a fase judicial.
Esses procedimentos simples podem significar um grande ganho de tempo e economia de recursos no processo de despejo.
4º PASSO: CONSULTE O ADVOGADO
Agende uma consulta com um profissional com conhecimento em Direito Civil e Imobiliário.
No dia agendado não esqueça de levar os documentos pessoais do locador (RG, CPF, Comprovante de Residencia e Comprovante de Renda) e os abaixo relacionados:
- Contrato de Locação
- Termos de Confissão de Dívida (se houver)
- Notificações com seus respectivos Avisos de Recebimento
- A relação dos valores em aberto (meses em atraso da locação)
- E, se for o caso, os valores referentes as despesas acessórias (IPTU, Condomínio, Luiz, Água) não pagas pelo inquilino
Converse com o advogado sobre qual a melhor opção, ingressar com:
- Despejo Simples para retomada do imóvel
- Despejo Cumulado com a cobrança de aluguéis.
Converse com ele também sobre a possibilidade de se requerer uma LIMINAR para desocupação no prazo de 15 dias.
É importante saber que para esse requerimento é necessário fazer o depósito judicial da CAUÇÃO no valor equivalente a 3 meses de aluguel.
Mas, vale ressaltar que:
Essa garantia (caução) não precisa necessariamente ser em dinheiro, pode ser um bem com valor igual ou superior aos 3 meses de aluguel.
Aproveite o tempo da consulta para tirar todas suas dúvidas sobre o processo e acertar com ele todas essas questões.
O seu advogado é o profissional habilitado e capacitado para auxilia-lo em todo esse processo de retomada do imóvel.
5º PASSO: COMPAREÇA NA AUDIÊNCIA
No dia da audiência é importante chegar com pelo menos 30 minutos de antecedência com seus documentos pessoais originais.
Fique tranquilo e deixe que seu advogado conduza a audiência.
6º PASSO: RETOMADA DO IMÓVEL
Após a audiência o juiz deverá na sentença dar uma ordem judicial que autoriza o despejo do locatário e determina a desocupação do imóvel.
Dentro do prazo estipulado o inquilino (locatário) deve devolver as chaves do imóvel.
É importante que seja confeccionado um TERMO DE ENTREGA DE CHAVES e que seja feita uma vistoria do imóvel.
Caso o inquilino não desocupe o imóvel dentro do prazo estipulado, o despejo acontecerá com o acompanhamento do Oficial de Justiça e, caso necessário, com reforço policial.
É muito comum nesta fase o inquilino abandonar o imóvel.
Nessa situação comunique imediatamente seu advogado para que ele informe ao juiz e solicite a IMISSÃO NA POSSE com a retomada imediata do imóvel.
7º PASSO: VISTORIA DO IMÓVEL
Retomada a posse, faça uma vistoria do imóvel. Preferencialmente com fotos de todos os ambientes.
Em caso de precisar de reparos, providencie no mínimo 3 orçamentos para os consertos.
8º PASSO: COBRANÇA
Procure novamente seu advogado e converse sobre a possibilidade de ingressar com uma ação de cobrança dos débitos, encargos e danos.
DUVIDAS SOBRE DESPEJO
1) Quando o locador pode pedir o despejo do inquilino?
A ação de despejo pode ser proposta pela pessoa que consta no contrato como locador para reaver o imóvel locado. Algumas das razões pelas quais a locação poderá ser desfeita são:
I -) por mútuo acordo;
II -) em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III -) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV -) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Ou seja, o inquilino pode ser despejado por qualquer infração contratual, além dos casos de inadimplemento, mudanças da destinação da locação do imóvel, alterações estruturais não autorizadas, violação das normas condominiais, entre outras.
2) O inquilino pode permanecer no imóvel após receber a notificação por falta de pagamento?
Para os casos de inadimplemento, motivo mais comum das ações de despejo, é possível evitar a rescisão do contrato de locação com o pagamento do débito atualizado, no prazo de 15 (quinze), incluindo os aluguéis e acessórios devidos, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas processuais e honorários advocatícios. Mas, caso não ocorra a quitação do débito o despejo será formalizado.
3) Por causa da pandemia meu comércio está fechado. Preciso pagar o aluguel?
Nos contratos de aluguel, mesmo com o fechamento do comércio mediante decreto, continua havendo a exigência da integralidade de seus pagamentos.
É importante ressaltar que não houve (até esta data) nenhuma informação ou determinação do governo – nas esferas federal, estadual e municipal – em relação às questões de locação.
Nessas condições o mais recomendado é a negociação entre locador e locatário
4) Durante o período de quarentena o valor do aluguel comercial permanece o mesmo?
Todo o comércio sofre com as medidas de isolamento social recomendadas pelo Governo.
A renegociação extrajudicial destes contratos, pautada na boa fé e no bom senso das partes envolvidas, é o caminho mais indicado a se seguir, buscando garantir o equilíbrio econômico financeiro do contrato, ou seja, evitando que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos decorrentes da pandemia.
A Lei do Inquilinato permite fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor.
Assim, locador e locatário podem entrar em acordo quanto a concessão de desconto no valor do aluguel, por prazo determinado (exemplo: 3 meses a contar do início da pandemia), ajustando um valor que seja proporcional ao tempo de baixa de vendas sofrida pelo locatário.
Lembrando que, ainda que a atividade comercial esteja suspensa naquele ponto comercial, é preciso pagar o aluguel enquanto houver ocupação do imóvel.
É importante formalizar essas condições por escrito, por isso procure um advogado imobiliário para ajudá-lo.
NOTA: Está no congresso o Projeto de Lei nº 1179/2020 de autoria do senador Antonio Anastasia sobre o Regimento Jurídico Emergencial e Transitório no período da pandemia do coronavirus (COVID-19) que pode trazer alterações nas relações jurídicas de direito privado incluindo as relações contratuais regidas pela lei do inquilinato.
Quer um resumo desse passo-a-passo?
Então veja e imprima o Infografico do Despejo Passo-a-Passo que preparamos.
Não deixe também de baixar o nosso KIT DESPEJO com os modelos do termo de confissão de dívida e notificações.
Atualização
Atualizado em 15/06/2020 as 19h
Durante a pandemia do novo coronavírus foi publicada em 10/06/2020 a Lei nº 14.010 que Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19).
Entretanto o artigo 9º que tratava das locações de imóveis urbanos foi VETADO pelo presidente da república Jair Bolsonaro.
Perguntas Frequentes
[sc_fs_multi_faq headline-0=”h2″ question-0=”Pode despejar o inquilino durante a quarentena do coronavirus?” answer-0=”Com o veto do art. 9º da Lei nº 14.010 permanece a obrigação do inquilino pagar o seu aluguel na data do vencimento. Ocorrendo a falta de pagamento o inquilino ficará sujeito a execução ou seja a cobrança da dívida na justiça e ao final do processo o inquilino poderá ser despejado do imóvel.” image-0=”” headline-1=”h2″ question-1=”Posso ser despejado na quarentena?” answer-1=”Caso não faça o pagamento na data de vencimento ficará sujeito a cobrança dos valores na justiça e também a uma ação de despejo, entretanto terá o prazo legal para defesa e pagamento dos valores atrasados em juízo” image-1=”” count=”2″ html=”true” css_class=””]
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