A teoria do adimplemento substancial foi base para a 22ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo impedir que uma construtora tomasse de volta o imóvel que estava 86% quitado.

A empresa foi à Justiça reivindicar o apartamento por causa do atraso no pagamento de três parcelas.

Nas palavras do desembargador Roberto Mac Cracken, no voto vencedor, lemos:

A função social do contrato e os princípios que regem a dignidade da pessoa humana, sem retirar direito efetivo do credor, como restou decidido, preservam uma série de valores fundamentais, não violando, data venia, a estrutura jurídica e a sistemática de proteção de direitos lançados na Constituição da República”.

Deste modo, ainda em suas palavras:

“Sempre que possível, o adimplemento substancial do contrato deve ser reconhecido, uma vez que, valores de supremacia e de importância insuperável restam preservados, em especial, como na espécie, devido as particularidades do caso e da dignidade da pessoa humana”.

O desembargador, ressalta que a teoria do adimplemento substancial normalmente aplica-se aos casos em que mais de 80% do contrato já foi quitado.

Afirma ainda que, mesmo com a decisão, a empresa pode buscar outros meios para receber os valores.

Já tem a construtora tem o direito de perseguir o saldo devedor remanescente pelos demais meios legais cabíveis de satisfação do crédito.

Mas, afinal, o que é a Teoria do Adimplemento Substancial?

ENTENDA A TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL

Para entender tal teoria é preciso primeiro compreender que:

O adimplemento procura ser o mais satisfatório para o credor e menos oneroso ao devedor.

Assim, novas maneiras de pensar devem se instalar.

Dentre elas, a avaliação da boa-fé e função social do contrato.

Devemos lembrar que adimplir implica em cumprir a prestação principal.

Atitude munida de comportamento ético (boa-fé) durante todo o periodo contratual até sua última parcela.

Atentando para o fato de que o adimplemento é o ápice do cumprimento do dever.

Neste contexto, os princípios da equidade, proporcionalidade e, principalmente, os da boa-fé objetiva e da função social do contrato tornaram-se essenciais para evitar o formalismo contratual, bem como o abuso de direito.

Atente-se também, ao fato de que o enunciado 361 da IV Jornada de Direito Civil, a teoria do adimplemento substancial modificou a compreensão da aplicação do art. 475 do Código Civil, restando caracterizado que:

Quando parte substancial do pactuado foi cumprida, o pedido de resolução contratual implicaria em abuso de direito, proporcionando revisão da amplitude e alcance dos deveres contratuais por meio da manutenção do vinculo obrigacional.

O credor e devedor são titulares de direitos e deveres fundamentais de mesmo nível, ou seja, a relação jurídica abrange cooperação e assistência mútua.

Além disso, quando o comportamento do devedor é pautado na confiança e lealdade, tendo como finalidade atingir o adimplemento correto da obrigação.

Bem assim, que está tão próximo ao cumprimento total do pactuado.

Deste modo, não há que se falar em resolução do contrato com fundamento na inadimplência, pois ocorre a imposição ao credor de cooperação em relação ao devedor.

Nesse sentido, seria abuso do direito o pleito pela resolução contratual, por violar o necessário dever de cooperação entre as partes, dever, este trazido pelo princípio da equidade e ainda, tendo em vista o devedor estar munido de boa-fé.

Ademais, cabe análise da função social do contrato, evitando a pena manifestamente excessiva, frisando o grau de culpa e a base econômica em que foi celebrado.

E como funciona na prática?

Em termos práticos a penhora do imóvel foi cancelada mantendo o bem com o devedor.

Mas, garantindo o direito da construtora (o credor) em continuar com a cobrança da dívida.